Giải pháp ổn định thị trường BĐS

Bộ Xây dựng vừa phối hợp, thống nhất với Ngân hàng nhà nước (NHNN) Việt Nam phân tích, đánh giá và báo cáo Thủ tướng Chính phủ về tình hình thị trường BĐSnăm 2011 và một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường BĐStrong thời gian tới nhằm phát triển ổn định, có hiệu quả thị trường này, góp phần vào mục tiêu tăng trưởng kinh tế.

Tiếp tục tăng nguồn cung cho thị trường

Mặc dù bị ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới bắt đầu từ giữa năm 2007, thị trường BĐS trước năm 2010 (tại khu vực TP.HCM trước năm 2009) vẫn phát triển tích cực, đáp ứng nhu cầu về cơ sở sản xuất, thương mại, dịch vụ đô thị, đặc biệt là nhu cầu về nhà ở của nhân dân, góp phần quan trọng bảo đảm mục tiêu tăng trưởng kinh tế và an sinh xã hội. Nhiều dự án nhà ở, KĐTM tiếp tục được triển khai tăng nguồn cung cho thị trường.

Báo cáo khẳng định, tình hình giao dịch BĐS kể cả thông qua hệ thống các sàn giao dịch BĐS (bán nhà ở của các DN kinh doanh BĐS) và giao dịch không thông qua sàn giao dịch BĐS (mua, bán nhà ở của người dân) đều chững lại trong năm 2011, đặc biệt là giao dịch trong quý III/2011 rất thấp. Tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với từng khoản mục tín dụng BĐScó sự tăng, giảm bất thường; tín dụng cho vay đầu tư xây dựng KCN, KĐT, đặc biệt là cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán, cho thuê (đầu cung) tăng cao tới 76,60%, trong khi cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở (đầu cầu) lại giảm nhiều tới 26,97%. Theo báo cáo của một số DN, lãi suất vay tín dụng BĐS trong năm 2010 dao động từ 15 - 17%/năm, năm 2011 có thời điểm đã tăng lên trên 20%/năm nhưng hầu như không ký được hợp đồng tín dụng mới, gây nhiều khó khăn cho DN, nhất là đối với các dự án dở dang. Tại thị trường TP.HCM giao dịch mua, bán nhà ở đóng băng, không có người mua do người dân không thể vay vốn ngân hàng, một phần do lãi suất quá cao, một phần do tâm lý chờ đợi (mất niềm tin) thị trường tiếp tục giảm giá. Tại thị trường Hà Nội, tình hình khả quan hơn, những dự án có vị trí tốt, giá bán hợp lý vẫn có giao dịch.

Sẽ tiến hành tái cơ cấu đầu tư

Bộ Xây dựng nhận định, những cơn sốt giá nhà ở một vài năm vừa qua, lợi nhuận trong kinh doanh BĐS cao đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường dẫn đến các DN đã đổ xô vào đầu tư phát triển BĐS, kể cả các DN không có kinh nghiệm và năng lực tài chính; dư nợ cho vay các dự án BĐS tăng nhanh; việc tập trung đầu tư quá lớn vào phân khúc BĐS cao cấp, việc cấp phép phát triển dự án tại các địa phương thiếu căn cứ vào nhu cầu của thị trường, thậm chí nhiều địa phương cấp phép dự án nhà ở với quy mô lớn tại những nơi chưa có hạ tầng kỹ thuật và xã hội đủ để phục vụ cho những nhu cầu tối thiểu về nơi ở, đã tạo nên những khu nhà ở bỏ hoang, lãng phí đất đai, tiền của của xã hội. Tình trạng phát triển đô thị thiếu quy hoạch, kế hoạch, phát triển tự phát còn diễn ra phổ biến. Các dự án phân lô, huy động vốn tràn lan tạo nên nguồn cung ảo tăng vọt và nhiễu thông tin dự án, góp phần làm cho thị trường phát triển thiếu lành mạnh.

Chỉ tính riêng tại TP Hà Nội khi rà soát để lập Đồ án quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội, số lượng các đồ án, dự án đang triển khai hoặc đang trong giai đoạn quy hoạch là 785 đồ án, dự án với quy mô 59.078ha; sau khi rà soát, UBND TP Hà Nội đề xuất và được Thủ tướng Chính phủ cho tiếp tục triển khai (đợt 1) là 240 đồ án, dự án với quy mô 9.502ha, trong đó có 150 đồ án, dự án đô thị và nhà ở với quy mô 5.125,8ha. Theo tiêu chuẩn quy hoạch xây dựng hiện hành (khu vực đô thị từ 200 - 250 người/ha) thì chỉ với 150 đồ án, dự án đô thị và nhà ở nói trên đã có thể đáp ứng nơi ở cho khoảng 1 - 1,3 triệu người (gần bằng 1/2 dân số đô thị của Hà Nội tại thời điểm tháng 4/2009 là 2,6 triệu người).

Bộ Xây dựng khẳng định, ở Việt Nam, thị trường BĐS hàng hóa còn nhỏ bé so với thị trường BĐS phi hàng hóa, nhất là trong lĩnh vực nhà ở. Nhu cầu về BĐS, nhất là nhà ở lớn. Mặt khác, thị trường BĐSthứ cấp, chứng khoán hóa thị trường BĐSở nước ta hầu như chưa có; dư nợ tín dụng BĐSchiếm tỷ trọng thấp trong tổng dư nợ của toàn hệ thống tín dụng. Vì vậy, việc giao dịch nhà ở thương mại trầm lắng hiện nay cũng chỉ là tạm thời hoặc ở một số phân khúc thị trường nhất định, do đó nguy cơ "bong bóng" và đổ vỡ do "bong bóng" BĐSlà thấp. Tuy nhiên, giá BĐS giảm về gần giá trị thực cũng là tín hiệu tốt để các đối tượng tham gia thị trường tiến hành tái cơ cấu đầu tư, người có nhu cầu thực có khả năng tiếp cận hàng hóa phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của mình.

Kiểm soát hiệu quả dòng vốn

Bộ Xây dựng và NHNN Việt Nam nhận định, xu hướng phát triển của thị trường BĐS trong thời gian sắp tới, nếu tiếp tục một thời gian dài chính sách kiểm soát tín dụng chặt chẽ, dư nợ tín dụng bất động sản tiếp tục giảm số tuyệt đối như hiện nay, thị trường BĐS sẽ tiếp tục đóng băng. Do vậy, Bộ Xây dựng và NHNN Việt Nam thống nhất đề xuất kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường BĐS để chống đầu cơ, nhưng cũng tránh gây sốc, làm đóng băng thị trường BĐS, với các biện pháp :

Một là tiếp tục thực hiện nghiêm túc yêu cầu của Chính phủ giảm tốc độ và tỷ trọng tín dụng BĐS nhưng cần phải có lộ trình hợp lý, tránh giảm đột ngột, gây sốc cho thị trường. Điều chỉnh linh hoạt tỷ trọng cho vay đối với từng khoản mục tín dụng BĐS. Một số khoản mục phải giảm tỷ trọng, như: Vay xây dựng KĐT; vay xây dựng văn phòng (cao ốc) cho thuê; vay xây dựng để chuyển nhượng trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng; vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán; vay mua quyền sử dụng đất hoặc bồi thường GPMB. Đối với một số khoản mục cần phải tăng tỷ trọng cho vay, như: Vay xây dựng cơ sở hạ tầng (nhà, xưởng) phục vụ SXKD, vay mua nhà để ở, vay để hoàn thiện các dự án đã gần hoàn thành để tăng tính thanh khoản cho sản phẩm, bán và thu hồi vốn đầu tư. Cần sớm nghiên cứu thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà. Đồng thời nghiên cứu thí điểm mô hình Quỹ đầu tư tín thác BĐS để tạo thêm nguồn cung cấp vốn ngoài các tổ chức tín dụng cho thị trường BĐS.

Hai là tăng cường công tác quản lý, kiểm soát bảo đảm thị trường BĐS, nhất là BĐS nhà ở phát triển cân đối giữa cung và cầu, sử dụng tiết kiệm tài nguyên đất đai, bảo đảm tính đồng bộ về hạ tầng của các KĐTM. Tổ chức rà soát, kiên quyết không cho phép triển khai các dự án không có trong quy hoạch, kế hoạch phát triển, không có khả năng kết nối hạ tầng và cung cấp dịch vụ đô thị; thực hiện nghiêm túc quy định về hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô trong các dự án phát triển nhà ở, kiểm soát chặt chẽ tiến độ cam kết của các chủ đầu tư, của người mua nhà trong việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ và hoàn thiện nhà ở.

Ba là tiếp tục đẩy mạnh các chương trình nhà ở xã hội trọng điểm (nhà ở cho công nhân KCN, nhà cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị; nhà ở cho học sinh, sinh viên; nhà ở cho các hộ nghèo ở nông thôn) bảo đảm an sinh xã hội.

Bốn là sớm giải quyết các vướng mắc về xác định giá đất, nộp thuế thu nhập cá nhân trong kinh doanh BĐS.

Năm là tăng cường công tác tuyên truyền, thanh tra, kiểm tra, xử lý kịp thời các vi phạm trong đầu tư và kinh doanh BĐS. Các cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở và thị trường BĐS tại các cấp cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về trình tự thủ tục đầu tư; về huy động vốn và mua bán, chuyển nhượng của các chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở, KĐTM để quản lý tốt thị trường. Kiểm tra thường xuyên các sàn giao dịch BĐS, kịp thời phát hiện và uốn nắn các sai phạm về giao dịch, mua bán, thực hiện các dịch vụ trong kinh doanh BĐS. Kiên quyết xử lý những sàn giao dịch BĐS cố tình vi phạm pháp luật trong giao dịch và những hành vi gian dối, “làm giá” gây mất ổn định thị trường.